柴铎博士：董老师，你前两天私下对我说，根据现在的市场形势，估计央行一周内会降准，你猜得太准啦！刚刚央行宣布：为支持实体经济发展，加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。同时央行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。你的政策嗅觉怎么这么敏感呢？真后悔，你跟我说完后，我该买点股票啥的！
董藩教授：哈哈，看新闻研究动向呗！前几天最高领导到浙江等地考察，最主要的目的是查看并敦促复产复工啊！那么，地方领导与企业家会向最高领导提什么建议？肯定最重要的建议就是放松货币政策，只能围绕降准、降息做文章呗！企业老板们也会提到降税的问题，但税收的事情远不如货币政策灵活。昨天我还在我们公众号的VIP群里讲，货币政策是更灵活的政策工具，一年内可以调整几次，财政政策不行。况且现在实行的是分税制，有些税收政策在地方，地方调整就可以了。但现在政府也缺钱啊，要保工资发放、党政机关运行，他们当然不愿意降税。在当下关头，你说最高领导询问地方领导与企业家有什么困难，大家若说缺钱，最高领导会不答应增加流动性吗？
柴铎博士：你的场景假设分析法太厉害啦！那为什么没提对房地产的贷款政策呢？央行的说法是让货币政策更加灵活，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，注重定向调控。这次好像还是没提房地产的事情。房地产行业也需要复产复工啊。按照你的说法，在救市过程中，若没有房地产行业的参与，救市的效果是不会理想的。
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董藩教授：这次当然不会谈到房地产的政策问题。首先，这次是去浙江就是去了解民营实体经济的情况，通常说的就是那些小的加工企业、进出口企业，这部分企业对就业、对出口创汇影响巨大。最近这些民营企业遭遇了从未有过的困境，缺钱就是一个方面。其次，在交流和座谈场合，没有安排建设主管部门领导和开发商，当然就不会谈到房地产行业的困难。再次，前几年最高领导做了“房子是用来住的，不是用来炒的”这样极其严厉的批示，如果要反映房地产市场的困难，一定要看领导有没有了解这方面情况的意思，而且要讲究技巧。最后，你要知道，对房地产市场的调研，一般都不会采取这样现场视察、调研的方式，而是采取直接的座谈会方式，往往是在北京搞，私下进行就可以了，一般不会报道。
柴铎博士：你觉得对房地产的政策也会松动吗？央行强调要兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。按理说，这些事情也与房地产业有关呀！
董藩教授：别着急，房地产调控政策也一定会松动的。最高领导关心的是整体经济的恢复与“六稳”问题。在当前的局面下，所有能启动市场、提振经济的对策，都可以摆到桌面上供决策者考虑。只是有个过程，全社会的认识和心态都有个转变的时间问题。有些事情未必公开说、开会讲，但重新认识、科学认识房地产业的地位，调整政策，使房地产业成为稳增长、稳就业、稳预期、稳金融、稳投资的中流砥柱，是必然的。只是政策松动到什么程度，以怎么的方式，在中央层面还是地方层面松动，还是同步操作这样的问题。还有，松动中房价会出现怎样的走势，怎样去把控等等，领导当然也要考虑。
柴铎博士：央行表示，这次对中小银行定向降准主要为支持实体经济发展。他们说这次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。难道房地产业就不能从中分一杯羹吗？
董藩教授：也能受益啊，毕竟国民经济是一个有机整体，通过产业链可以互相连接起来。而且很多贷款向外发放时，都要通过房地产抵押进行。有时放出来的钱，也会进入房地产交易领域。在政策松动的大背景下，资金流向监管是不太严格的。其实很多银行私下里还希望老百姓拿去买房子，因为只要房地产在，资金安全性就在，比进入其他行业都让人放心。其实房地产当然也是实体经济，但全社会一直存在错误认识，我呼吁了十几年了。柴铎博士：那你觉得流动性宽松会不会导致房价重新明显上涨？
董藩教授：房地产太复杂啦，而且我说的房地产业也从这次降准中受益，毕竟还只是“渗透”性质的，力度不大。而且房价涨不涨的问题，每个城市的市场情况也差别巨大，不好笼统讲。如果要使全国楼市交易明显恢复，房价大幅上涨，必须针对房地产出台政策，使得国民经济的货币供应“大池子”与楼市的货币供应“小池子”之间联通，“资金之水”能顺畅流过来才行。如果不能联通，仅靠渗透过来的资金，总是有限的，需求增长就不会太大。如果能联通或基本联通，明显上涨就成为必然——一切要看楼市政策松动的程度！
柴铎博士：我知道，你一直认为当前恢复经济活力、保增长、保就业最重要。你说过，从房地产行业的情况看，“六稳”当中的“五稳”与房地产行业存在最直接的关系，没有房地产业保不住稳定局面。所以，你主张尽快取消限购、限贷、限价、限售、限租等行政管理措施，恢复到依靠市场化手段调节的秩序。
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